Comprar una propiedad es uno de los momentos más emocionantes de la vida, pero también conlleva responsabilidades que van más allá del precio del inmueble.
Uno de los términos que seguramente escucharás cuando estés cerca de firmar la Escritura Pública es el Impuesto de Alcabala. Para muchos compradores, este cobro llega como una sorpresa de último minuto que desajusta el presupuesto.
Para que esto no te pase a ti, en Tower Inmobiliaria hemos preparado esta guía rápida y actualizada al 2026. Aquí te explicamos cuánto te costará, cómo se calcula y dónde debes ir a pagarlo.
Tabla de Contenido
¿Qué es y quién debe pagarlo?
El Impuesto de Alcabala es un tributo municipal que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles (casas, departamentos, terrenos, etc.).
La regla es simple: El pago le corresponde al comprador (adquirente). No importa si la propiedad es de segundo uso, la obligación legal recae sobre quien compra.
¿Cuánto tendré que pagar?
Esta es la pregunta del millón. La tasa del impuesto es del 3%, pero la buena noticia es que no se aplica sobre el precio total. La ley te otorga un tramo inafecto (libre de impuestos).
1. ¿Cómo funciona la fórmula?
Tomas el valor de transferencia (precio de venta) o el valor de autovalúo ajustado (el que sea mayor).
A ese monto, le restas el valor de 10 UIT vigentes. La UIT este año es de S/ 5,500, por lo tanto, las primeras S/ 55,000 no pagan impuesto.
Al resultado de esa resta (la base imponible), le aplicas el 3%.
Nota importante: Si el precio de venta es menor a 10 UIT (S/ 55,000), no pagas Alcabala (el impuesto es cero).
2. ¿Cómo funciona la fórmula?
Imagina que compras un departamento de segundo uso por S/ 350,000.
Paso 1 (Deducción): Restamos el tramo inafecto (10 UIT).
S/ 350,000 – S/ 55,000 = S/ 295,000 (Esta es tu base imponible).Paso 2 (Impuesto): Calculamos el 3% sobre esa base.
3% de S/ 295,000 = S/ 8,850.
Total a pagar de Alcabala: S/ 8,850.
¿Cómo y dónde pagar?
El pago debe realizarse al contado. Aunque la ley otorga plazo hasta el último día hábil del mes siguiente a la compra, en la práctica la Notaría te exigirá el pago (o la constancia de no adeudo) antes de elevar la Minuta a Escritura Pública.
¿Dónde se hace el trámite? La administración de este impuesto corresponde a las Municipalidades Provinciales.
Si estás en Lima: El pago se gestiona a través del SAT (Servicio de Administración Tributaria de Lima) o sus bancos afiliados.
Si estás en Callao u otras provincias: Debes dirigirte a la Municipalidad Provincial respectiva (por ejemplo, Municipalidad Provincial del Callao, Arequipa, Trujillo, etc.).
Requisitos usuales:
Para realizar el pago, generalmente te solicitarán:
• DNI del comprador
• Copia de la Minuta de Compraventa y copia simple de la Partida Registral
• Copia del Autovalúo (Hoja Resumen y Predio Urbano) del año en curso
¿Quiénes NO pagan Alcabala?
Existen casos específicos donde la transferencia está inafecta:
Primera Venta de Constructor: Si compras un inmueble nuevo (de estreno) directamente a una empresa constructora, no pagas Alcabala, ya que esta operación está gravada con el IGV.
Anticipo de Legítima: Las transferencias por herencia o anticipo de herencia a favor de herederos forzosos (hijos, padres, cónyuge).
División y Partición: Por ejemplo, en la disolución de la sociedad de gananciales (tras un divorcio) o la división de un condominio heredado.
El Impuesto de Alcabala es un gasto de cierre importante. Al armar tu presupuesto para comprar casa, recuerda sumar: Precio del Inmueble + Gastos Notariales + Gastos Registrales + Impuesto de Alcabala.
Tener las cuentas claras te dará tranquilidad mental durante el proceso.
Aviso: La información tributaria expuesta es referencial y se basa en la normativa y valor de la UIT vigentes al 2026. Dado que cada operación de compraventa tiene características únicas que pueden afectar el cálculo final, te recomendamos una revisión técnica de tu caso.
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